부동산 매매가 이루어지지 않는 이유

부동산 매매가 이루어지지 않는 이유

 

 

 

 

 

 

 

 

현재 부동산 시장은 대세하락기입니다.

정부에서 경제를 살리기 위해 집값을 떠받치는 정책을 지속적으로 내놓고 있지만, 실효성이 없는 이유가 바로 대세하락기에 따른 부동산 가격 상승기대가 없기 때문이죠.

 

 

 

현재 매매가는 떨어지고 전세가만 높아지는 현상이 이를 증명하고 있습니다. 예전에도 이와 같은 현상은 있었죠. 1980년대 후반에서 부터 2000년대 초반에도 전세가 상승율이 컸습니다. 하지만, 이때는 대세상승기였기 때문에 현재와 매우 다르다는 점을 알아야 합니다.

 

 

 

지금 전세가가 오르는 2000년대 초반의 전세가 상승세와는 본질적으로 다릅니다. 2000년대 초반 전세가 상승세는 주택공급 부족과 집값 상승에 대한 기대감이 함께 반영된 것이지만, 지금은 대세하락기에 따른 주택매매를 기피하는 흐름을 반영한 것입니다.

 

 

 

사람들이 집단적으로 주택매매에 따르는 손실 위험을 회피하는 과정에서 나타나는 현상인 것이죠.

 

 

 

 

 

 

 

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예시를 통해 알아보겠습니다.

1999년 서울의 같은 동네 아파트단지에서 A는 2억 원으로 아파트를 구매했습니다. 비슷한 소득을 가진 B는 절반 가격인 1억 원으로 같은 아파트에 전세로 들어갔다고 가정합니다.

 

 

 

이때는 전반적으로 주택공급이 부족한 반면 소득은 갑자기 늘어나는 시기였으므로 전세가와 집값이 동반 상승하게 되었습니다. 2년 후 A의 아파트 가격은 3억 원으로 뛰었고, B의 전세가도 1억 8천만원으로 뛰었습니다. 비슷한 처지에 있던 두사람의 처지는 2년 후 확 달라집니다. A는 자산가치가 1억 원 불어났으나, B는 자산가치가 늘기는커녕 전세가 부담만 늘어났습니다 전세가가 더 가파르게 올랐으므로 전세가 비율도 50%에서 60%로 올라갔습니다.

 

 

 

이처럼 확연한 차이를 느낀 B는 이번에는 전세 재계약을 하지 않고, 전세보증금에 빚을 더 내 3웍 원에 집을 샀습니다. 이것이 바로 2001~2002년 정도에 흔하게 벌어졌던 부동산시장의 풍경입니다. 이때에는 전세수요가 매매수요로 전환되면서 집값을 밀어 올렸습니다. 그러면서 이후 매매가는 투기 광풍에 휩싸이며 뜀박질했지만, 전세가는 비교적 안정될 수 있었습니다.

 

 

 

노무현정부 5년 내내 전구의 전세가 상승 폭이 3.5%정도에 그칠 수 있었던 데는 이런 배경이 작용했습니다.

 

 

 

하지만, 2010년 이후에는 수도권을 중심으로 정반대의 상황이 펼쳐집니다. A,B 두 사람이 소유한 아파트가격은 2009년 하반기에 6억 원 정도로 정점을 찍고 떨어지기 시작합니다. 2010년 초 두 사람은 또 한번 다른 선택을 합니다. A는 집값 하락이 일시적일 것으로 보고 집을 계속 보유하기로 했고 B는 이미 집값이 오를 만큼 다 올랐다고 생각해 집을 팔고 같은 아파트에 2억 4000만 원 정도에 전세로 들어갔습니다. 이 시기에는 B처럼 향후에 집값이 계속 하락할 것으로 내다보는 사람들이 점점 늘어났습니다.

 

 

 

그 결과 실제로 1년 후 1의 아파트가격은 5억 원으로 떨어졌고, B의 아파트 전세가는 3억 원으로 올랐습니다. 이에 따라 2010년 초 40%던 전세가 비율은 60%로 올라갔습니다.

 

 

 (예시: 선대인, 미친 부동산을 말하다)

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위의 예시처럼 2000년 초반 대세상승기와 2009년 이후 대세하락기에 똑같이 전세가가 상승하는 것으로 나타납니다. 하지만, 속사정은 아주 다릅니다.

 

 

 

일부 부동산업계와 언론에서 현재의 전세가 강세 현상을 매매가 상승의 전조라고 주장하는 것은 매우 잘못된 것이죠.