경희궁 롯데캐슬, 신촌그랑자이, 목동파크자이 프리미엄에 대한 의견

경희궁 롯데캐슬, 신촌그랑자이, 목동파크자이 프리미엄에 대한 의견

11.3부동산대책이 나온 이후, 첫 분양을 시도한 아파트 중 이슈가 된 6개 단지가 있었습니다. 신촌그랑자이, 올림픽 아이파크, e편한세상 서울대입구, 래미안 아트리치, 경희궁 롯데캐슬, 목동파크자이 입니다.

11.3부동산대책이 나오면서, 부동산 시장은 많은 혼란을 빚고 있는 지금 위 아파트들을 청약해도 되는지..하면 안되는지에 대한 의견도 분분했었습니다.

결과부터 이야기하자면 위 아파트들은 모두 성공적인 청약성적을 거두었습니다. 투기거품이 많이 빠졌다고 하더라도, 모두 좋은 입지를 가졌기 때문입니다.

그 중에서 제가 관심을 가지고 지켜봐온 단지는 경희궁 롯데캐슬, 신촌그랑자이, 목동파크자이였습니다.

경희궁 롯데캐슬

먼저 경희궁 롯데캐슬부터 살펴보겠습니다. 위치적으로 종로에서 아주 좋은 입지를 가지고 있습니다. 독립문역 3번번출구 바로 앞에 위치합니다. 짜투리땅을 일궈낸 모양새지만, 길 건너 독립문공원과 금화터널 방향으로 안산의 조망이 있어 통일로를 끼고 있는 시내 치고는 또 다른 모습도 보여줄 수 있을 것 같습니다. 다만, 교통량이 워낙 많은 점은 감안해야 합니다.

고분양가 논란을 빚었던 경희궁자이가 성공적으로 분양함에 따라오는 이점도 분명히 있습니다. 경희궁 롯데캐슬은 학군도 꽤 좋은 편입니다. 독립문초등학교, 대신중학교, 대신고등학교를 끼고 있고 더 나아가 사립 경기초등학교나 이대부속 초중고를 보낼수도 있는 입지입니다.

직접적인 비교대상으로 인근 인왕산 아이파크를 볼 수 있습니다. 2008년 입주한 1차는 25평이 5억 중반대를 형성하며 33평이 7억을 찍었습니다. 2015년 입주한 2차는 아직 실거래가 없으나 경사가 좀 있어 1차 대비 크게 높지 않을 것으로 예측됩니다. 길건너 위치한 독립문극동은 25평 4억 중후반, 32평 5억 중반대를 형성하고 있습니다.

경희궁자이는 25평이 6억, 34평이 8억 내외로 분양을 했었는데 시세차익이 벌써 2억 내외로 형성되고 있습니다. 물론, 경희궁롯데캐슬과 경희궁자이를 동일 선상에서 비교할 수는 없습니다. 롯데캐슬은 소규모단지이고 서향 위주의 배치기 때문입니다. 

그러나 앞서 말했듯이 경희궁자이에 붙은 프리미엄은 필시 경희궁 롯데캐슬에도 영향을 끼칠 것임으로 필시 높은 프리미엄이 붙을 것이 분명해 보입니다. 특히 59m²는 분양가가 6억이 넘지 않기 때문에 소형평형이 인기를 얻고 있는 현재, 큰 메리트가 있을 것입니다. 실제로 경희궁 롯데캐슬은 최고 200:1의 경쟁률을 기록하며 4일만에 완판되었습니다.  향후 경희궁 롯데캐슬에 얼마의 프리미엄이 형성될지 궁금해집니다.

신촌그랑자이

올해 분양의 끝판왕이란 별칭까지 붙었습니다. 그만큼 입지 면에서 좋은 점수를 먹고 들어갔습니다. 그러한 자신감 때문인지 신촌그랑자이는 내집마련 신청도 아에 받지 않았습니다.

신촌그랑자이 정문 앞으로는 이대역이 바로 있습니다. 다만, 경사로가 심해 평탄화작업을 한다해도 어느정도의 경사는 감안해야 합니다. 주변에는 이대와 연대가 있어 번화가기 때문에 조금 시끄러운 환경일 수도 있습니다. 다만, 이대 역세권이 최고의 장점이라고 보기 때문에 이 것을 문제 삼기는 어렵습니다.

학군도 나름 괜찮습니다. 학원가가 딱히 형성되어 있다고 보기 힘들지만, 광성중학교, 신수중학교, 서울여자중학교, 동도중학교등 좋은 학교가 주변에 있고 자사고인 숭문고도 위치해 있습니다. 

단지 배치도를 보면 신총그랑자이 단지 내에서도 프리미엄 수준의 차이가 크게 날 것으로 보입니다. 100동대 아파트는 지하철 출입구 근처로 형성되지만, 200동대 아파트 3동은 언덕 위로 떨여져 나옵니다. 생각하기 나름으로 200동대에 살게 되면 산과 가깝고 조망도 좋다고 생각할 수 있겠지만, 대부분의 사람들은 100동대 아파트를 선호할 것으로 보이기 때문에 가격차가 좀 벌어질 것 같습니다.

가격이 조금 높은것이 흠이긴 하지만, 어차피 서울에서 이러한 입지를 가진 아파트를 분양받으려면 감안해야 할 듯 합니다. 59m²가 6억 중반, 84m²가 8억 입니다. 

직접적인 비교대상으로는 마래푸가 있습니다. 마포 래미안 푸르지오의 실거래가는 현재 59m²가 7억, 84m²가 8억 중반입니다. 

신촌그랑자이는 마래푸 정도로 가격이 상승하지 않을까 조심스레 예측해볼 수 있습니다. 신촌그랑자이 역시 계약 5일만에 완판되었습니다.

목동파크자이

목동 1~14단지의 아파트, 목동신시가지를 보통 목동권역으로 생각합니다. 목동파크자이가 목동이다, 목동이 아니다라는 분쟁이 있기는 하지만, 크게 고려할 사항은 아니라고 생각합니다. 목동은 1~14단지 외에는 목동으로 보지 않는 심리가 있습니다만, 목동 타이틀을 가진 신규아파트의 위치를 따져보면 다 거기서 거깁니다. 목동에서 가장 중요시하게 생각하는 학군을 따져보았을때 목동파크자이는 목동이라고 보는게 맞습니다. 

강서3학군에 포함되어 중학교는 목일중, 봉영여중 배정입니다. 초등학교에 대해서도 은정초, 갈산초를 두고 말이 많은데 어느 초등학교를 가던 결국 학업에서 중요한 부분인 중학교 배정은 같은 곳으로 되어 있습니다. 

교통이 편리하다고 말하기는 조금 어렵습니다. 2호선 양천구청역을 도보 7분 정도로 이용할 수 있습니다. 앞서 언급한 경희궁 롯데캐슬, 신촌그랑자이에 비해서는 확실히 낮은 점수를 받습니다.

다만, 목동파크자이의 장점은 평면을 들 수 있습니다. 발코니 삭제를 하지 않은 서울의 아파트는 귀한 편이며 알파룸등 꽤 쓸모있는 공간을 배치해 놓았습니다. 평면으로만 보았을때 서울 내에서는 최고 수준임이 분명합니다. 또한, 1층, 꼭대기층에는 특화평면으로 옥외공간인 테라스와 다락방이 마련되어 있습니다. 일반층에 비해 물론 가격은 비싸지만, 여기에 당첨되기만 한다면 높은 프리미엄을 얻을 수 있을 것이라 예상합니다. 실제로 모 커뮤니티에 최상층에 당첨되었다는 글이 올라오자 50개가 넘는 축하댓글이 달린것도 보았습니다.

청약결과에서도 1순위 전타입 마감이고 현재 완판을 눈 앞에 두고 있습니다. 목동 구아파트가 2018년부터 재건축 바람이 불기 시작하면 목동파크자이로 유입되려는 수요는 분명히 생길 것이고 이에 따라 매매가, 전세가가 높아질 것으로 예상됩니다.

위 세 아파트는 등기 이후 매매에서 프리미엄이 형성될 것으로 보입니다. 앞으로 이 아파트들읠 뛰어넘는 입지를 가진 단지는 재개발이 아니고서는 없다고 봐도 무방하기 때문입니다. 현재 강남권역, 목동권역 단지들이 재개발을 하게 되면 이 분양가로 절대 분양받을 수도 없다고 봐야죠.