전세레버리지투자(갭투자) 언제해야 할까?

전세레버리지투자(갭투자) 언제해야 할까?

부동산투자의정석 이라는 책은 부동산에 관심을 가지는 이들에게 많이 회자되는 책입니다. 이 책에 보면 전세레버리지투자에 대한 내용이 가장 핵심이라고 할 수 있는데, 2000만원~5000만원으로 투자할 수 있는 가장 효율적인 부동산투자방법으로 전세레버리지를 꼽습니다.

"어떻게 그들은 위기를 이용해 부자가된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고 돈도 있으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자가 계속 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.

정리해보자. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 언제든 위기가 도래했을 때 시스템에서 나오는 자금으로 최고의 투자 기회를 선사하는 대상들을 매입하면 된다." -부동산투자의정석 中

예전부터 부동산을 공부하던 분들은 IMF가 지나간 1999년의 부동산 호황기를 그리워 합니다. 그 때는 하루가 다르게 집 값이 상승하더라도 일단 사놓고 보면 무조건 오르는 시기였으니까요. 물론, 저는 그 때 부동산 투자를 할 수있는 나이가 아니었고 관심도 없었기 때문에 당시 정확한 내용을 알 수는 없습니다. 많은 분들의 증언과 그래프로만 경험한 게 다니까요.

부동산이 무조건 오르는 것만은 아니다

호시절이 지나가면서 우리는 부동산이 무조건 오르는 것만은 아니다라는 사실을 깨닫게 됩니다. 2006년 까지는 집 값이 무섭게 뛰었지만, 2008년을 기점으로 아파트 값은 곤두박질을 치게 됩니다. 10년이나 지난 지금까지도 전고점을 회복하지 못하는 아파트가 있을 정도입니다. 

이 때 하우스푸어라는 단어가 생겨나기 시작합니다. 빚을 내더라도 일단 사놓기만 하면 무조건 오르던 아파트라는 믿음으로 투자를 했는데 이자는 이자대로 갚고, 집은 팔리지도 않는 시기가 찾아온 겁니다. 부동산 활황기에 막차를 탄 분들이죠. 이 때 사회적으로 정말 많은 문제가 일어났습니다. 당시 집 값이 곤두박질 치기 전에는 전문가라고 불리우던 사람들이 대형평수를 권하기도 했었고, 성남의 투자성이 높으니 이 지역을 집중투자하라고 권하기도 했었는데 말이죠. 

부동산이 향후 어떻게 될 지, 전문가들도 정확히 예측하기 어렵습니다. 다만, 아직까지는 부동산 시장이 어찌 되었든 우상향을 할 것이란 추측 뿐...

부동산투자의정석 이라는 책에서 알려주는 투자의 때를 알려주는 신호

(결국은 부동산이 불황기 때 투자를 하라는 이야기)

1. 부동산 불황기가 3년 이상 지난 때

버티고 버티던 투자자들이 더 이상 버티기 힘들어 급매물을 내 놓을 때 저렴하게 매매할 수 있습니다.

2. 미분양 물량이 사상최대로 증가할 때

미분양물량이 최대로 증가했다는 건 이후 상황이 반전될거라는 신호라고 합니다. 최악의 상황에서 최저가가 나온다는 것은 당연한 이야기죠.

3. 건설사 분양물량이 최저가 된 때

시장이 죽으면 건설사들도 아파트 공급을 줄일 수 밖에 없습니다. 공급이 최저일 때가 부동산 가격이 바닥이라고 볼 수 있겠습니다.

4. 경매낙찰가율이 사상 최저수준이 된 때

경매낙착가율은 부동산 경기가 불황이냐 활황이냐를 가능하는 바로미터 역할을 합니다. 낙찰가율이 역대 최저치에 접근했다면 부동산 가격이 바닥이라고 볼 수 있습니다.

5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한 때

주택을 매매하는 대신 전세로 사는 경우가 는다면 부동산 시장이 불황이라는 뜻이겠죠. 전세가율이 높은 부동산은 매매가가 낮다는 의미이며, 곧 반전되는 상황이 올거라는 신호라고 합니다.

6. 폐업하는 부동산 중계업소가 속출할 때

거래량이 줄면 수익이 나지 않는 중개업소는 문을 닫을 수 밖에 없습니다. 부동산 거래량이 바닥을 쳤다면 불황의 끝이 얼마 남지 않았다는 것을 의미한다고 합니다

7. 정부의 부동산 활성화 정책이 등장할 때

개인적으로는 가장 좋은 신호라는 생각이 듭니다. 정부가 경기부양에 나선다는 것은 부동산 경기를 살리겠다는 의지로써, 어떻게든 부동산 시장이 좋아질 수 밖에 없습니다.

 

전세레버리지 투자에 대한 견해

2012년 결혼할 때, 20년이 조금 넘은 오래된 아파트를 매매해서 들어가야 할 지, 전세로 들어가야 할 지 고민하던 시기가 있었습니다. 그 때는 호시절 막차 탄 분들의 힘든 모습을 옆에서 볼 수 있었고, 뉴스를 통해서도 이제는 많은 빚을 져서 집을 사야 할 때는 지났다라는 판단아래 결국 전세를 선택했습니다.

2년 이 지난 2014년 봄, 그 때 당시에도 제 생각이 맞았다고 판단했습니다. 집 값이 2년 전과 비교해 그대로 였거든요. 하지만, 곧 그 판단이 잘 못 됨을 느끼게 됩니다. 그해 겨울 그 아파트는 2000만원이 상승했습니다. 현재는 5000만원이 오른 상태군요. 물론 이 아파트 집 값이 언젠가 떨어질 날이 올 수도 있습니다.

불황기일 수록 집을 사지 않고 전세로 살고 싶은 마음은 똑같을 것입니다. 이렇게 되면 전세금이 올라가게 되겠죠. 불황기가 다시 찾아오면 오히려 돈이 들어오는 시스템(전세금 인상으로 인한 차액)이 만들어지는 것이며, 레버리지 투자 시스템은 이 시기를 가장 잘 활용할 수 있는 방법으로 보입니다.

모두가 허리띠를 졸라 맬 때 거꾸로 자산이 늘어나게 되는 시스템이 바로 레버리지 투자라고 생각합니다. 저 또한, 현재 부동산은 고점을 찍고 있어 언젠가 하향세로 돌아설 것이라 조심스레 예측합니다만, 투자에 대한 관심과 공부를 게을리 하지는 않도록 해야겠습니다.