8.2부동산대책 청년, 서민 피해가 없을까?

8.2부동산대책 청년, 서민 피해가 없을까?

*이 글에 앞서 저 또한 서민임을 먼저 밝힙니다.

최근 부동산 시장에서 정부의 8.2부동산대책은 많은 혼란을 야기하고 있습니다. 취지는 좋다고 생각하나, 규제의 강도와 내용에 있어서는 다소 불만을 가지고 있습니다. 요 근래 지난 정권에서 부추긴 집 값 상승 현상 때문에 많은 내 집 마련의 부담이 높아지고 있는 것은 사실입니다. 이는 누구도 부정할 수 없습니다.

이 때문에 이번 정권에서 부동산 가격을 억제시키기 위해 많은 정책들을 쏟아놓고 있는데, 긍정적인 방향이 있는 반면, 부정적인 결과를 초래할 수도 있을 수 있겠단 생각을 하게 됩니다.

이번 8.2부동산대책을 통해 집 값이 단기적으로 하향세로 접어들 수는 있겠지만, 결국 피해를 보는 대상도 청년과 무주택 서민이 되지 않을까 조심스레 예측해 봅니다.

차별적인 규제는 과연 옳은 것일까?

LTV 40% 규제..과연 현실성이 있는 이야기인지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 집을 이미 보유하고 있는 현금으로 살 수 있는 사람이 과연 얼마나 될까요? 또한, 집을 빚 내지 않고 살 수 있는 나라가 얼마나 될까요? 제 결론은 '없다' 입니다. 제가 아는 어느 국가에서도 서민이 보유한 현금으로 집을 사는 나라는 어느 곳도 없습니다. 집은 현금을 가지고 사는게 아니라 어느 나라든 20~30년 융자로 사는 것입니다. 70% 정도는 융자로 구매를 하게 되죠. 소득원이 확실할 경우 100% 융자도 해 주는 곳도 있다고 합니다. 이건 금융회사에서 알아서 할 문제입니다. (리먼브라더스 사태까지 가는 경우는 매우 위험하지만...)

이번 규제는 현금이 없는 사람은 집 살 생각 하지 말라는 정책으로 볼 수 있으며, 특히 돈이 없는 젊은 층에게 가혹한 정책입니다. 주택융자라는 것은 현재 지불할 능력이 없더라도 미래 수익을 믿고 가치를 계산해 시간을 당겨주는 것입니다. LTV, DTI 규제는 본질적으로 현재의 수익을 기준으로 대출 금액을 결정하기 때문에 수입이 상대적으로 낮은 젊은층에게 불리합할 수 밖에 없습니다. 하지만, 안정된 직장이 있고 담보를 가지고 있다면 정부가 주택융자를 이렇게 오버해서 규제할 이유가 없습니다.

LTV를 강화하면 가계대출이 줄어들 수 있으나 결국은 가처분 소득도 줄 수 밖에 없습니다. 융자가 안되 집을 구매하지 못한다라고 하면, 임대로를 내야 합니다. 잠 잘 곳은 어디든 필요할 테니까요. 임대 지출은 당연히 담보대출인 이자 금융비용보다 높습니다. 만약 1금융권에서 대출을 받지 못해 2금융권을 이용할 수 밖에 없는 상황이라면? 임대 지출은 더욱 늘어나게 되겠죠. 

우리나라의 집값은 얼마나 비쌀까?

저도 몇 년 전에는 우리나라의 집 값이 너무 비싸다는 생각을 했었습니다. 물론, 지금도 그 생각에는 변함이 없지만, OECD가 발간한 2017 housing affordability report의 가처분 소득대비 주거비용의 비중을 나타내는 도표를 살펴보면 한국의 집 값은 포함국 중에서 매우 낮은 수준임을 알 수 있습니다.

젊은 세대가 집 값이 너무 비싸 구매를 포기한다고? 집 값은 언제나 비쌌습니다. 언제나 대도시의 좋은 집은 중산층의 구매 범위가 아니었습니다. 한 때 정부의 가격 통제로 인해 주변 집 값에 비해 터무니 없이 저렴한 가격으로 분양받을 수 있는 기회가 있기도 했으나, 이제는 그런 기회가 만들어지기 어렵습니다.

하지만, 어떤 통계를 보더라도 저소득층이나 중산층이나 우리나라의 주거 비용은 싼 나라에 포함됩니다. 다만, 차이점이 있다면 과거 결혼을 하고 지하나 연립주택에서 신혼생활을 꾸려갔다면, 현재는 눈 높이가 올라가 아파트에서 시작하지 않으면 만족하지 못한다는 것이죠.

1. 가처분 소득 대비 주거비용

(막대그래프: 임대, 세모: 자가비용)

2. 가처분 소득 대비 임대비중

3. 소득 5분위 중 최하 소득층과 3분위 소득층의 주택융자 비중

4. 최하위 소득계층 중 가처분 소득의 40% 이상을 주거비용으로 사용하고 있는 인구 구성 비율

5억짜리 집이 1~2억으로 내려가게 되면 나라는 망합니다. 10%만 내려도 큰 충격으로 다가올 수 밖에 없어요. 5억짜리 아파트가 4.5억이 된다면 아파트를 사는 사람이 있을까요? 집 값이 떨어지는 칼날이 될텐데 그걸 잡는다? 왠만한 강심장이 아니고선, 임대로 돌아서겠죠. 그렇게 되면 임대료는 또 올라갈겁니다. 역전세난이 올 수도 있겠네요. 결국 아직 집을 사지 못 한 사람들도 피해를 볼 수 밖에 없는 구조입니다.

집 값이 서서히 오르거나, 약간의 숨고르기가 필요한 상황인것에는 저도 동의합니다만, 이번 정부의 규제는 과하다는 생각이 듭니다. 8.2부동산대책이 시행되거나 시행예정인 가운데 올해 부동산 시장 최대 이슈 강남재건축 사업인 신반포센트럴자이와 래미안강남포레스트가 어떤 분양결과를 낳을지 궁금해 지네요.